離婚に伴って家をどう分けるかは、住宅ローンが残っていると判断が難しくなります。
名義や返済の扱いを決めないまま離婚すると、あとで居住や返済をめぐる争いに発展しかねません。
ここでは、ローンが残る不動産の分け方と注意点を紹介します。
まず時価とローン残債を確認する
住宅ローンが残る不動産では、時価と残債のどちらが大きいかで扱いが変わります。
時価は、まず不動産会社の査定を利用して把握し、残債は金融機関が発行する残高証明書で確認します。
時価が残債を上回る場合
時価が残債を上回る状態はアンダーローンと呼ばれ、時価から残債を差し引いたプラス部分を基礎として、財産分与の対象となる額を検討します。
たとえば、時価2000万円の自宅にローンが800万円残っていれば、差額の1200万円を分ける前提で協議を進めます。
ただし、婚姻前の預金を頭金に充てた場合や、親から贈与を受けた資金が使われている場合には、その部分が財産分与の対象外となることがあります。
残債が時価を上回る場合
残債が時価を上回るオーバーローンでは、不動産の純資産価値は原則としてプラスになりません。
残った債務を当然に分け合うわけではなく、ローンの名義や取得の経緯を踏まえ、他の財産も含めて分け方を調整することがあります。
不動産の分け方の選択肢
分け方は、売却して現金化するか、どちらかが住み続けるかの2つに大きく分かれます。
売却して代金を分ける
売却は、共有関係と返済の問題を同時に解消できる方法です。
アンダーローンであれば、売却代金でローンを完済し、諸費用を差し引いた残りを分けられます。
オーバーローンでは、売却してもローンを完済できません。
売却する場合は、金融機関と協議して任意売却を検討します。
売却後も残債が残るときは、その返済方法についても調整が必要です。
一方が住み続ける
住み続ける側が不動産を取得する場合は、相手方に財産分与として支払うべき額に相当する代償金を支払う方法があります。
ただし、住み続ける人とローンの返済義務を負う人が別になると、返済が滞った際に抵当権が実行され、住まいを失う事態も起こります。
名義の変更には金融機関の承諾が必要
夫婦の間で合意しても、それだけでローンの契約者が入れ替わるわけではありません。
債務者の変更には金融機関の承諾が必要で、実務上は、新たな審査を受けて借り換える方法や、金融機関の承諾を得て契約内容を変更する方法が検討されます。
また、住宅ローン契約によっては、金融機関の承諾なく所有名義を移すことが契約違反となり、残債の一括返済を求められる可能性もあります。
まとめ
住宅ローンが残る不動産の財産分与では、まず時価とローン残債を確認し、売却するか一方が住み続けるかを検討します。
ローンが残った状態で名義を変更する場合は金融機関との調整が必要になるため、離婚前に手続きの見通しを立てておくことが重要です。
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